פרוטוקול ישיבת המנהלת מספר 19-19

סעיף מספר 1: אישור פרוטוקול קודם 18-19 מתאריך 2.9.19. החלטה: הפרוטוקול אושר. הוטל לביצוע ע”י: ניר מנצר סעיף מספר 2: דיווח שוטף. החלטה: לא נמסרו דיווחים. הוטל לביצוע ע”י: ניר מנצר סעיף מספר 3: רכישת מגרשים מרמ”י במסגרת חלופת האגודה. וועדת כספים וההנהלה העסקית אישרו רכישת 211 מגרשים בלבד ומבקשות גם את אישור המינהלת. החלטה: הוסברה החלטת וועדה כספית ווועד הנהלה מעגן אחזקות להודיע לרמ”י לבצע עבורנו את התחשיב לרכישה בהינף הראשון בלבד. מדובר ב- 211 מגרשים. לפי תחשיב מאד מחמיר שנעשה מדובר על כמות מספקת למעגן ל- 20-25 השנים הקרובות. המינהלת מגבה החלטות וועדות אלו. הוטל לביצוע ע”י: ניר מנצר סעיף מספר 4: אישור קריטריונים לשכונת האסם. מצ”ב הצעת ההחלטה. החלטה: אושרה הצעת החלטה בנושא שכונת האסם ומצורפת כנספח א’ לפרוטוקול. הוטל לביצוע ע”י: ניר מנצר

נספח א’ לפרוטוקול מינהלת 17-19 – סעיף 4

הצעת החלטה בנושא קליטה לשכונת האסם

מבוא:

• הקיבוץ פועל להקמת שכונה חדשה בשטחו אשר תיקרא “שכונת האסם” (להלן: “השכונה”) ובה מתוכננות 20 יחידות דיור בשלב הראשון.
• בישיבות מנהלת הבניה של השכונה, המורכבת מבעלי תפקידים בקיבוץ (יו”ר, מנהלת קהילה, מנהל עסקי) וכן מנציגי ציבור עלה הצורך לקבוע נוהל שמטרתו הסדרת סוגיות שונות הכרוכות בהקצאת המגרשים לחברים ונלקטים המעוניינים לבנות את ביתם בשכונה והבניה בה.
• להלן הצעת החלטה לנוהל מסוג זה אשר ייכנס לתוקפו בכפוף לאישורו במינהלת ובאסיפה.

1. הגדרות:

בנוהל זה יהיו למונחים שלהלן הפירושים המופיעים לצידם:

• “חבר ותיק” – מי שהינו חבר הקיבוץ במועד אישור נוהל זה ואשר התקבל לחברות בו לפני היום הקובע.
• “חבר צעיר” – מי שהינו חבר הקיבוץ במועד אישור נוהל זה ואשר התקבל לחברות בו לאחר היום הקובע, לרבות חברים בעצמאות כלכלית ולמעט חבר בהסדר בנים אשר טרם הסדיר מעבר לחברות רגילה בקיבוץ (מובהר כי חבר בהסדר בנים שהסדיר מעבר לחברות רגילה ייחשב לצורך נוהל זה כחבר צעיר).
• “חבר בהסדר בנים” – מי שהינו בן משק (קרי – לפחות אחד מהוריו הינו חבר הקיבוץ או הלך לעולמו בעודו חבר הקיבוץ) ואשר התקבל או יתקבל לחברות לפי אחד ההסדרים שלהלן, על עדכוניהם מעת לעת:

• החלטת הקיבוץ מיום 2.2017 בנושא “קדימות בקליטת בנים לדירות הקיימות בקיבוץ”, לרבות העדכון שלה מיום 14.8.2017 (להלן: “הסדר קדימות בקליטה לדירות לבנים”).
• החלטת הקיבוץ מיום 2.10.2017 שעניינה קליטת בני משק שלא קיבלו זכויות במסגרת הסדר הקדימות בקליטה לדירות לבנים (להלן: “כללי קליטה לבנים ללא דיור”).
  • “נקלט” – מי שיתקבל לחברות בקיבוץ לאחר אישור נוהל זה באספה, בכפוף לעמידתו בתנאי הזכאות לקליטה לחברות ולאישור קבלתו לחברות באספת הקיבוץ ברוב הדרוש לקבלת חברים חדשים וזאת בהתאם להסדרי החברות הנהוגים בקיבוץ במועד קבלתו.
  • “נקלט בן קיבוץ” – נקלט אשר לפחות אחד מהוריו הינו חבר הקיבוץ או הלך לעולמו בהיותו חבר הקיבוץ ואשר אינו “חבר בהסדר בנים”.
  • “היום הקובע” – יום 30.11.2004, הוא היום הקובע לשיוך דירות לפי החלטות הקיבוץ.
  • “כללי שיוך הדירות” – החלטה מפורטת שעניינה הכללים לשיוך בתי המגורים בקיבוץ לחברי הקיבוץ בהתאם לחלופת האגודה, כפי שתאושר על ידי אסיפת הקיבוץ, (לכשתאושר).
  • “הסכם המימוש” – “הסכם למימוש הזכויות בבתי המגורים” עליו חתומים החברים הותיקים.
  • “נספח דיור” – נספח להסכם ההצטרפות לחברות של החברים הצעירים, המסדיר את נושא זכויות המגורים שלהם בקיבוץ.

2. המשתכנים בשכונה:

יהיו זכאים להשתכן בשכונה אך ורק מי שהינם חברי הקיבוץ או מי שיתקבלו לחברות בו וזאת לפי החלוקה שלהלן:

• חבר ותיק:

מאחר וכל החברים הוותיקים חתומים על הסכם מימוש ביחס לדירה או מגרש המסומנים עבורם לשיוך (להלן: “הבית”), הרי שעל מנת להיות זכאים לשיוך מגרש בשכונה – עליהם לוותר על הבית. לפיכך יחולו לגביהם ההוראות שלהלן:

• הקיבוץ והחבר הוותיק יחתמו על הסכם לביטול הסכם המימוש (להלן: “הסכם הביטול”).
• הסכם הביטול ידווח לרשויות מיסוי מקרקעין והחבר יישא בכל המיסים שיחולו (אם וככל שיחולו) עקב הביטול (לרבות במקרה שלא יאושר הביטול ורשויות המס ייראו בעסקה כעסקת מכר חוזר).
• בכפוף לביטול הסכם המימוש – יהיה החבר זכאי לקבל מהקיבוץ את פדיון הוותק שלו + ערך “שיפוץ” מזכה (כמוגדר בהחלטת הקיבוץ מיום 07.08.2014 שכותרתה “הסדר בדבר ערך בתי המגורים”) וזאת בהתאם לטבלת האיזונים אשר תצורף לכללי שיוך הדירות וזאת רק לאחר פינויו המוחלט של הבית והשבת החזקה בו לידי הקיבוץ.
• הבית יעמוד לרשות הקיבוץ לכל שימוש שהוא לפי שיקול דעתו של הקיבוץ, לרבות לצורך “מכירתו” לנקלט/ חבר אחר מבלי שלחבר הוותיק יהיו זכויות כלשהן בקשר לכך. מובהר כי חבר ותיק שהשלים שיוך, לא יהיה רשאי למכור את הבית במחיר שוק ולשייך לאחר מכן מגרש בשכונה.
• החבר יקבל פטור מתשלום עבור תשתיות ופיתוח ציבורי בשכונה עד לסך כולל של 150,000 ₪.
• חבר המעוניין במגרש בשכונה במקום הבית, יידרש למתן הודעה בכתב (בטופס הרשמה שאותו יקבע הקיבוץ) אודות רצונו לשייך מגרש בשכונה ולצרף להודעתו דמי רצינות בסך של 10,000 ₪ על מנת שיישמר לו מגרש בשכונה.
• כל ההוצאות והתשלומים הכרוכים בהליך זה (כולל שכ”ט עו”ד ותשלום לרו”ח) – יחולו על החבר.
• בין החבר לקיבוץ ייחתם הסכם שיוך ביחס למגרש בשכונה + נספח דיור.
• חיוב החבר בשכר דירה בגין שימושו בבית בתקופה הבניה יהיה בהתאם ובכפוף להחלטות הקיבוץ בעניין שימוש חברים במגורים זמניים בקיבוץ במהלך בניה/שיפוץ (נכון להיום, על פי החלטת המינהלת מיום 25.3.19, ניתן פטור משכר דירה למשך חצי שנה המתחילה להימנות מייד עם קבלת הדירה הזמנית).

• חבר צעיר:

מאחר והקיבוץ טרם השלים הליך של שיוך דירות – הרי שהינם בעלי זכויות חוזיות בלבד במגרש ו/או הבית (להלן: “הנכס”) אותו רכשו במסגרת קליטתם לחברות בקיבוץ וזאת בהתאם להוראות נספח הדיור שלהם. לפיכך יחולו לגביהם ההוראות סעיף ‎2.1 לעיל בכפוף לשינויים שלהלן:

• הוראות סעיף ‎1.1 לעיל יחולו לגבי נספח הדיור של החבר הצעיר.
• מחיר המכירה של הנכס לנקלט כאמור בסעיף ‎1.4 לעיל יהיה מוגבל למחיר ששילם החבר בגין הבית בנוסף לשווי ההשבחות שביצע בבית כפי שיאושרו על ידי שמאי מטעם הקיבוץ (שמאות למחוברים בלבד). מובהר כי חבר צעיר שהשלים שיוך, לא יהיה רשאי למכור את הנכס במחיר שוק ולשייך לאחר מכן מגרש בשכונה.

                 הבהרה לעניין ההגבלה בשווי המכירה של הבית: הקיבוץ מוותר על משאב (מגרש בשכונה המיועד לקליטה חדשה). חבר המעוניין למכור את הבית במחיר שוק רשאי לעשות זאת רק לעת עזיבה והוא לא יהיה זכאי במקרה כזה לשייך מגרש אחר מהקיבוץ.

• חבר בהסדר בנים:
  • חבר בהסדר בנים אשר טרם סומן לו בית בקיבוץ ואשר בחר באפשרות לשייך מגרש ריק, יעמדו לרשותו 60 ימים ממועד פרסום מגרשי השכונה (כולם או חלקם) לחברים למתן הודעה בכתב (בטופס הרשמה שאותו יקבע הקיבוץ) אודות רצונו לשייך מגרש בשכונה ולצרף להודעתו דמי רצינות בסך של 10,000 ₪ על מנת שיישמר לו מגרש בשכונה. סדר הקדימות שלו בבחירת מגרש בשכונה יהיה כמפורט בסעיף ‎1 להלן. מימוש זכותו למענק בניה ולהנחה בתשתיות תהיה בהתאם להחלטת הקיבוץ לעניין זה.
  • חבר בהסדר בנים אשר סומן לו בית בקיבוץ – יידרש גם הוא למתן הודעה בכתב (בטופס הרשמה שאותו יקבע הקיבוץ) אודות רצונו לשייך מגרש בשכונה וכן יידרש לחתום על כתב ויתור ביחס לבית שסומן לו או הודעה בדבר העברת הזכות למי מאחיו (בנוסח שיקבע הקיבוץ). מובהר כי הוא לא יהיה זכאי להחזר דמי הרצינות ששולמו לצורך שמירת הבית עבורו וכן יחולו עליו הוראות החלטת המינהלת מיום 16.1.2018 לעניין סדר הקדימות בבחירת מגרש בשכונה (יעבור לסוף התור של הבנים הבוחרים). זכותו למענק בניה ולהנחה בתשתיות (עד 50% מהעלות בפועל אך לא יותר מ-75,000 ₪) תהיה כפופה לכך שאף אחד מאחיו לא קיבל את הבית המסומן במקומו.
  • מובהר כי כל חבר בהסדר בנים מחויב לבצע מעבר לחברות רגילה כתנאי לשיוך המגרש, בכפוף לעמידתו בכל התנאים שנקבעו בהחלטות הקיבוץ לעניין מעבר זה, כולל עמידה בהסדרי הפנסיה של הקיבוץ, ביצוע כל התשלומים הכרוכים בביצוע המעבר וחתימתו על הסכם מעבר לחברות רגילה, כולל נספח דיור מתאים. עוד מובהר כי יחולו עליו כל התשלומים שייקבע בהחלטות הקיבוץ ביחס למשתכנים בשכונה (בניכוי מענק בניה, ככל שהינו זכאי לו).
• נקלט “חדש”:
  • זכאות נקלט לשיוך מגרש בשכונה תהיה כפופה להוראות כללי הקליטה של הקיבוץ ולהחלטות הנוגעות לשכונת האסם וכן להחלטות הקיבוץ בנושא קדימות בקליטה לבנים.
  • הנקלט יידרש לעמוד בכל הליכי האבחון והקליטה לחברות בקיבוץ (לרבות אבחונים חברתיים וכלכליים), לשאת בכל התשלומים הכרוכים בקליטה לחברות ובשיוך המגרש וכן בכל עלויות פיתוח התשתיות הציבוריות בשכונה ועלויות בניית הבית. נקלט בן קיבוץ יהיה זכאי להנחה של 50% מעלויות פיתוח התשתיות הציבוריות עד לסכום של 75,000 ₪.
  • הנקלט יידרש לחתום על הסכם הצטרפות לחברות בנוסח הנהוג בקיבוץ וכן על נספח דיור המותאם לנקלט המשייך מגרש בשכונה.

3. סדר הקדימות בהקצאת המגרשים בשכונה:
   • סדר הקדימות בבחירת המגרשים בכל אחת מפעימות הבניה כפי שייקבעו על ידי מינהלת הבניה בשכונה יהיה כדלקמן:
     • חבר וותיק.
     • חבר בהסדר בנים שהוריו הינם “בית אב זכאי” כהגדרת מונח זה בהסדר הקדימות בקליטה לדירות לבנים אשר לא נבחר עבורו (או עבור מי מאחיו) מגרש מבונה.
     • חבר בהסדר בנים שנקלט בהתאם להסדר הקדימות בקליטה לדירות לבנים שהוריו בחרו עבורו מגרש מבונה (בכפוף לוויתור על המגרש המבונה שנבחר).
     • חבר בהסדר בנים שאין לו דיור.
     • נקלט בן קיבוץ.
     • חבר צעיר.
     • אחרים.
   • סדר הקדימות לבחירת מגרש בתוך כל קבוצה (במקרה של יותר ממשפחה אחת בעלת זכאות זהה) – ייקבע בהגרלה.
   • הבניה תיעשה מצפון לדרום. כלומר, בהתאם למספר המועמדים לבניה יוצעו מגרשים לבניה מצפון לדרום (מתוך הקיבוץ הוותיק החוצה).
   • מאחר והמגרשים הינם מגרשים “זוגיים” המיועדים לבניית בתים דו משפחתיים – הבחירה במגרשים תתבצע בזוגות כאשר הקדימות בתור תיקבע לפי בעל הקדימות הגבוהה מבין “בני הזוג” במגרשים צמודים. חובה להשלים את בחירת שתי יחידות הדיור על כל צמד מגרשים נבחר.
   • היה ואחד מ”בני הזוג” במגרשים צמודים (דו משפחתי) לא התקבל לחברות בקיבוץ – יעמדו לרשות “בן הזוג” הנותר 60 ימים למציאת “בן זוג” חדש.

4. תשתיות ציבוריות ופיתוח:
   • עבודות התשתית והפיתוח הציבורי בשכונה (להלן: “עבודות הפיתוח”) יבוצעו על ידי משרד הבינוי והשיכון באמצעות קבלן שייבחר על ידי המועצה האזורית עמק הירדן.
   • לפי דרישת משרד הבינוי והשיכון ו/או המועצה האזורית עמק הירדן ייחתם הסכם ישיר בין המשתכנים בשכונה למועצה ו/או הקבלן המבצע לעניין ביצוע עבודות הפיתוח.
   • המשתכנים בשכונה יישאו בתשלום עבור עבודות הפיתוח בהתאם להוראות שייקבעו לעניין זה בהסכם הדיור שייחתם בין המשתכנים בשכונה לקיבוץ או בהסכם בינם לבין משרד המועצה האזורית עמק הירדן.

5. הבנייה בשכונה:
   • הבניה בשכונה תתבצע בהתאם להחלטות הקיבוץ לעניין זה ובמתכונת של “בניה מרוכזת”.
   • מרגע אכלוס הבית, חלה על המשתכן חובת מגורים בבית לפחות 5 שנים ללא זכאות למכירת הבית בתקופה הנ”ל.
   • מכירת הזכויות בבית המגורים בשכונה תהיה כפופה לכללי שיוך הדירות של הקיבוץ, לרבות לעניין מתן זכות קדימה לקיבוץ ולרבות לעניין מועד המכירה והחובה למכור למי שהתקבל לחברות בקיבוץ בלבד.

6. תוקף, אישור ושינוי
   • החלטה זו תאושר באסיפת הקיבוץ ברוב רגיל.
   • וועד ההנהלה יוסמך להוציא החלטה זו אל הפועל, בין בעצמו ובין באמצעות מינהלת הבניה, ואף לקבל החלטות משלימות ברוח החלטה הזו.

סוף